FAQ

Domy są drogie, Warto zadbać o prawidłowe oszacowanie potencjalnej ceny sprzedaży. Nie wartości odtworzeniowej - czyli ceny działki, budowy, itd. ale oszacować cenę na poziomie rynkowym.

Poziom rynkowy to cena nieruchomości w okolicy - ceny transakcyjne a nie ceny życzeniowe czyli z portali internetowych.

Warto zasięgnąć informacji np. od najbliższego notariusza, bądź patrząc na ceny w ogłoszeniach zdyskontować je o 10-15% czyli dojść do poziomu ceny nabywczej.

Sam dom warto przyszykować wizualnie - zadbać o zieleń wokół domu, umyć kostkę, elewację. Pierwsze wrażenie jest bardzo ważne!

Wartości mieszkania w znacznej mierze zależy od czasu sprzedaży a czas sprzedaży od ceny.

Czym szybciej uda się nam sprzedać tym większą cenę uzyskamy, jeśli nie to z czasem sami będziemy zmniejszać cenę aby doprowadzić do transakcji.

Najważniejsze jest uwzględnienie największej liczby danych i szczegółów w samym ogłoszeniu. Dane odnośnie roku budowy, metrażu, kosztów utrzymania, daty remontu, osób zameldowanych są bardzo ważne.

Przygotowanie mieszkania w postaci odświeżenia - neutralnego pomalowania zgodnego z duchem czasu, dodanie tanich ale ładnych mebli, dywaników, karniszy, zasłon czy oświetlenia ma olbrzymi atut.

Wielu kupujących chętniej kupi mieszkanie o ścianach pomalowanych na biało niż na pomarańczowo, zielono, różowo. Należy mieć na uwadze uniwersalizm designu czyli biel, szarości i czerń.

Jeśli mamy do czynienia z mieszkaniem zaniedbanym, mieszkaniem nieremontowanym przez wiele lat to jasny sposób powinniśmy podać taką wiadomość w ogłoszeniu.

Do tej informacji warto też załączyć wytłumaczenie, ponieważ bywa tak, że jeden mianem mieszkania do remontu oznaczy mieszkanie nieużywane przez 15 lat, a inny mieszkanie po pożarze.

Jasność informacji zmniejsza ilość nieporozumień i zwiększa zainteresowanie oraz odzew poważnie zainteresowanych osób,

Najszybciej mieszkanie można sprzedać zgłaszając się do skupu mieszkań. To agencje, które zajmują się błyskawicznym odkupem nieruchomości po cenie zdyskontowanej.
Nigdy nie uzyskuje się więcej niż średnio 85% wartości rynkowej ale sam przebieg oględzin, gromadzenia dokumentów oraz samej transakcji to łącznie około 5-7 dni.

Jest to idealna metoda w przypadku, kiedy musimy uciec przed zajęciem komorniczym, lub brakiem płatności kredytu hipotecznego i wymówieniem umowy kredytowej wywołanej np. utratą pracy i stałego źródła zarobkowania

W ten sposób można sprzedać mieszkanie praktycznie od ręki pozbywając się natrętnych agencji nieruchomości, dziesiątek niezdecydowanych oglądaczy i setek telefonów w których ktoś pyta o rzeczy oczywiste i zawarte w treści ogłoszenia.

Mieszkanie można sprzedać lub sprzedawać. W pierwszym przypadku stosuje się niewygórowaną cenę dostosowaną do cen podobnych nieruchomości w okolicy a w drugim stosuje się cenę zaporową licząc się z tym, że może ktoś akurat ze względu na lokalizację, standard wykończenia, czy układ mieszkania zapłaci więcej niż dyktuje to średnia rynkowa.

Na cenę ma wpływ wiele składowych - m.in. ostatni remont, odświeżenie czy ponad standardowe wykończenie mieszkania w kamieniu naturalnym.

Warto zaznaczyć wyraźnie atuty mieszkania oraz wykonać dokładną i ładną sesję zdjęciową, która zachęci do kontaktu telefonicznego i oględzin osobistych przez potencjalnego kupującego.

Każde mieszkanie cechuje indywidualne wykończenie. O gustach się nie dyskutuje ale w przypadku sprzedaży mieszkania zdarza się że właśnie wykończenie może spowodować szybką sprzedaż lub długie oczekiwanie na kupującego.

Chcesz poznać cenę mieszkania? Sprawdź ceny mieszkań wystawionych na portalach ogłoszeniowych w najbliższej okolicy i odejmij od tego 10-15 wartości. To da dobry obraz realnych cen transakcyjnych.

Cenę mieszkania może natomiast zwiększyć budowana w pobliży stacja metra - miej to także na uwadze!

Przy szacowaniu ceny mieszkania biorąc nawet pod uwagę ceny mieszkań w okolicy warto sobie odpowiedzieć czy sentymentalna boazeria z trudem wywalczona przez ojca w 86' będzie tą wartość podnosić czy zmniejszać.

To samo dotyczy płytek w łazience i kuchni - jeśli remont nie był robiony z zasadą neutralnego gustu mniej niż 5 lat wstecz to można śmiało powiedzieć, że mieszkanie jest do remontu... A to obniża jego cenę!

Sprawdzaj ceny mieszkań w okolicy i bierz pod uwagę metraż, rozkład, standard wykończenia oraz piętro na którym znajduje się lokal. Parter nawet u developera jest tańszy o 10% lub wynagradzany darmowym miejscem parkingowym.

Wartość mieszkania którą sprzedający wyznacza do oferty sprzedażowej często nie uwzględnia: stanu mieszkania (remont 15 lat temu), kondygnacji (parter tańszy) i wielu innych czynników.

To prawda, że mieszkanie warte jest tyle ile ktoś zapłaci, ale jeśli nie mamy telefonów od potencjalnych kupujących przez miesiąc to warto zastanowić się czy cena nie jest zbyt wygórowana.

Prawdziwym wyznacznikiem którym powinniśmy się kierować to są ceny transakcyjne podobnych nieruchomości w tej samej lokalizacji. Może to być cena z tego samego bloku, z tego samego osiedla.

Jeśli nie mamy do czynienia z identycznym metrażem to pomnóżmy cenę metrów w naszym mieszkaniu przez cenę sprzedaży mieszkania większego. Małe mieszkania często posiadają inny współczynnik i użycie tej ceny byłoby błędne!

Mieszkania w Warszawie już od lat należą do najdroższych w Polsce. Jest to zgodne z trendem na całym świecie, gdzie i ceny i zarobki są najwyższe w stolicach. Średnia cena w 2019 roku to prawie 10.000 PLN za 1m2

Niemniej jednak ceny się zmieniają i przechodzą przez trendy, gdzie częściej np. kupuje się mieszkania gotowe lub mieszkania używane a kiedy indziej znów nabywca woli zakupić przysłowiową "dziurę w ziemi" na samym początku inwestycji, kiedy cena jest najniższa.

Aby odpowiedzieć na pytanie ile kosztuje mieszkanie w Warszawie najlepiej jest nawet nie bazować na uśrednionych statystykach, ale zainteresować się konkretną lokalizacją (dzielnicą) i sprawdzić dla niej ceny ogłoszeń, bądź też ceny zawartych transakcji

Cena 1m2 w Warszawie to średnio około 10.000 PLN

Szacuje się, że ceny mieszkań w Warszawie wzrosły w 2019 roku o około 7% a cena 1 m² mieszkania 1 stycznia wynosiła średnio 9 272 PLN natomiast w czerwcu 2019 było to 9 930 PLN

Najdroższe mieszkania są w dzielnicach blisko Śródmieścia - Wola, Żoliborz, Mokotów. A najtańsze mieszkania w Wawrze, Rembertowie i Wesołej.

Niedoszacowane jest jeszcze jest Ursus i Białołęka.W przypadku Ursusa może to być kwestia hałasu wywołanego trasami przelotowymi samolotów na warszawskie lotnisko Okęcie

Koszt wyceny przez rzeczoznawcę zależy od rodzaju nieruchomości. Przykładowe ceny średnie:
- mieszkanie (nieruchomość lokalowa): 800 pln
- dom jednorodzinny: 1100 pln
- działka budowlane: 700 zł
- dom wielorodzinny: 1600 pln wzwyż
- lokal komercyjny: 1100 plnł
- budynek biurowy: 2000 pln wzwyż

Do sprzedaży mieszkania należy przygotować:
- Numer Księgi Wieczystej dla lokalu
- Tytuł prawny nabycia nieruchomości przez aktualnego właściciela
* w przypadku, gdy nabywał w drodze zakupu na rynku wtórnym – akt notarialny umowa sprzedaży
* w przypadku, gdy nabywał w drodze zakupu od dewelopera – akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu
* w przypadku, gdy nabywał w drodze darowizny – akt notarialny umowa darowizny oraz zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o tym, że podatek od spadków i darowizn został uregulowany lub, że nie był należny
* w przypadku, gdy nabywał w drodze spadku - akt notarialny, poświadczenie dziedziczenia lub prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku. I także dla zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o tym, że podatek od spadków i darowizn został uregulowany lub, że nie był należny
- W przypadku, gdy w dziale IV Księgi Wieczystej znajdują się hipoteki wszystkie zaświadczenia bankowe wraz z aktualną kwotą do zapłaty na dzień podpisywania aktu
- zaświadczenie określające, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji
- zaświadczenie ze spółdzielni o braku zaległości w opłatach czynszowych
- zaświadczenie potwierdzające, że w sprzedawanym lokalu/mieszkaniu nikt nie jest zameldowany
- zaświadczenie o braku zaległości w opłatach z tytułu podatku od nieruchomości i opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu

Do sprzedaży działki należy przygotować się solidnie gromadząc:
- numer księgi wieczystej / odpis z księgi wieczystej - podstawa nabycia - czyli jeden z wymienionych dokumentów: wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny, dziedziczenia
- zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia
- dane osobowe stron czynności
- cena sprzedaży i warunki/terminy płatności
- warunki i data wydania przedmiotu umowy
- jeżeli działka ma być wydzielona do nowej księgi wieczystej - wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem (dla celów wieczystoksięgowych)
- jeżeli działka nie ma być wydzielana do nowej księgi wieczystej - wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem (dla celów informacyjnych)
- zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego (wydaje gmina)
- zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uchwałą Rady Gminy o ustanowieniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji (wydaje gmina)
- zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej (wydaje starostwo)
- ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości, wykaz zmian danych ewidencyjnych oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej (dla celów wieczystoksięgowych)
- oświadczenie banku o udzieleniu kredytu oraz umowa kredytowa - w przypadku gdy nabycie jest finansowane ze środków pochodzących z kredytu bankowego.

Do sprzedaży domu przygotuj następujące dokumenty:
- podstawa nabycia: akt notarialny umowy kupna/darowizny lub poświadczenie dziedziczenia (z potwierdzeniem zapłaty podatku od spadku)
- odpis z księgi wieczystej
- wypis z ewidencji gruntów i budynków
- wyrys z mapy ewidencyjnej
- pozwolenie na użytkowanie budynku lub dokumenty zgłoszenia zakończenia budowy
- dokumentacja techniczna budynku
- zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o braku planu
- decyzja o wysokości podatku od nieruchomości
- zaświadczenie o wymeldowaniu mieszkańców

W zależności od rodzaju nieruchomości wymagane są różne dokumenty.

1 Mieszkanie własnościowe (własnościowe prawo do lokalu):
- podstawa nabycia: akt notarialny umowy kupna/darowizny lub poświadczenie dziedziczenia (z potwierdzeniem zapłaty podatku od spadku)
- odpis z księgi wieczystej
- zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami w spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnocie mieszkaniowej
- zaświadczenie o wymeldowaniu mieszkańców

2 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu:
- podstawa nabycia: akt notarialny umowy kupna/darowizny lub poświadczenie dziedziczenia (z potwierdzeniem zapłaty podatku od spadku)
- odpis z księgi wieczystej (jeżeli lokal ma założoną księgę wieczystą)
- zaświadczenie, że sprzedający jest członkiem spółdzielni i przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
- zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami w spółdzielni mieszkaniowej
- zaświadczenie o wymeldowaniu mieszkańców

3 Dom:
- podstawa nabycia: akt notarialny umowy kupna/darowizny lub poświadczenie dziedziczenia (z potwierdzeniem zapłaty podatku od spadku)
- odpis z księgi wieczystej
- wypis z ewidencji gruntów i budynków
- wyrys z mapy ewidencyjnej
- pozwolenie na użytkowanie budynku lub dokumenty zgłoszenia zakończenia budowy
- dokumentacja techniczna budynku
- zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o braku planu
- decyzja o wysokości podatku od nieruchomości
- zaświadczenie o wymeldowaniu mieszkańców